一个健康的房地产市场多赢策略，不应只有“云端”的狂欢，更应有“地面”的温暖。
作者 | 深水财经社 纳兰
5月11日，上海徐汇滨江板块的“绿城潮鸣东方”以120套房源一日售罄、总销售额69.88亿元的成绩单，再度刷新公众对豪宅市场的认知。
这个单价地王项目不仅刷新了楼板价纪录，更以单套总价4000万元至1.54亿元的“天价”，让市场见证了上海顶级豪宅的虹吸效应，让人不得不感叹上海有钱人真多，上海有钱人真疯狂！
回溯2024年8月7日，徐汇区斜土街道xh128D-07地块的土拍现场堪称“神仙打架”。
这块原规划为总部商办用地的地块，因企业战略调整重新入市后，迅速引发绿城、中海、保利等12家房企围猎。
经过78轮竞价，绿城以总价48.048亿元、楼面价13.1万元/平方米的代价摘得地块，不仅刷新全国单价地王纪录，更将徐汇滨江的“含金量”推向新高度。
地块的稀缺性是房企疯狂加价的底气。项目距离黄浦江仅350米，处于上海CAZ（中央活动区）核心区，周边汇聚西岸金融城、西岸传媒港等千亿级产业集群。
更关键的是，地块容积率2.5、限高80米的规划条件，让开发商得以打造3栋22层纯大平层产品，与周边启元、汇元玺等豪宅形成“黄金三角”。
从产品定位看，绿城将潮鸣东方定义为“30周年一号作品”，主打280-600平方米藏品级大宅，套均面积达300平方米，层高3.5-3.6米，两梯两户配置。这种“去刚需化”的设计，直接瞄准全球高净值人群的资产配置需求。
五一”前夕多赢策略，绿城潮鸣东方取得预售证，项目一次性推出全部120套房源，户型为285-585平方米的大平层，备案均价约19.5万/平方米，成为上海住宅备案价第二贵。
其中6套顶层复式总价破亿，最贵一套单价逼近21万元/平方米，却依然被抢购一空，印证了“物以稀为贵”的市场逻辑。
绿城潮鸣东方的热销并非孤例。2024年，上海总价3000万元以上豪宅成交2530套，占全国比重61.6%，这一数字相当于2020-2023年四年间上海豪宅供应总量（3309套）的76%。
更夸张的是，2024年上海豪宅供应均价突破16万元/平方米，较2023年上涨12%，而同期全市新房均价涨幅仅为3%。
尽管2024年上海二手房价格回调，但豪宅新房仍能保持溢价。例如，徐汇滨江二手房挂牌价普遍超20万元/平方米，而潮鸣东方19.5万元/平方米的备案价仍具性价比。
上海豪宅为什么会“逆周期”狂飙呢？深水财经社认为主要有三大原因：
首先是资产避风需求。穷人买房是为了住，而富豪肯定不缺房子住，他们出手买的房子一定是资产配置需求。而房地产市场虽然是持续低迷，但是资本反而会更加向核心城市和核心地段集中，这些区位的豪宅反而会成为富豪对抗通胀的首选。
其次是资源垄断效应。以潮鸣东方为例，项目周边3公里内覆盖复旦附中徐汇分校、上海中学国际部等名校，以及华山医院、中山医院等三甲医院，这种“教育+医疗+艺术”的顶级资源矩阵，全球罕见。
第三是圈层护城河效应。豪宅社区通过高门槛筛选业主，形成隐形社交网络。例如，潮鸣东方隔壁小区已确定对口宋庆龄幼儿园和小学，构成“双顶配教育矩阵”，吸引大量金融、科技新贵。
尽管豪宅市场一片火热，但上海楼市整体仍处于“弱复苏”阶段。更值得警惕的是，豪宅市场的“虹吸效应”正在加剧市场分化：
刚需市场持续承压。500万元以下新房占比从2020年的60%降至2024年的35%，而1000万元以上新房占比从12%升至31%。
说明开发商已经不再去做刚需盘，这两年随着容积率的逐步放开，新拍土地中改善盘和豪宅盘的占比越来越高，导致新房售价反而有所上涨。房企“弃刚需、保利润”趋势明显。
土拍市场冷热不均。2024年上海土拍平均溢价率仅5.2%，但核心地段地块溢价率普遍超30%，远郊地块则频繁底价成交。这就是严重的冰火两重天，开发商血拼核心地段土地，而没有区位优势的土地则是无人问津，只能由地方国企底价托底，这个情况在各地土拍市场上已经司空见惯。
这也导致了土地市场严重的供需错配：核心地段住宅用地供应占比不足10%，而远郊库存去化周期超24个月。
但是现在的豪宅的火爆也隐藏着很大的风险。当然所有资金都在涌向改善和豪宅市场的时候，一方面会透支需求，毕竟有钱人虽多，也并不是无限的；另一方面是供应会大幅增加，引发新一轮供给过剩，未来也可能出现豪宅卖出白菜价的情况。
据不完全统计，2025年上海预计有54个高端改善项目入市，其中徐汇滨江、黄浦新天地等板块将现“扎堆竞争”。
最后就是政策调控风险，若未来重启“豪宅税”或提高二手房交易税费，将直接冲击豪宅流动性。
绿城潮鸣东方的日光，与其说是“有钱人疯狂”，不如说是成为富豪阶层对抗不确定性的“金融工具”。
但当楼市分化走向极致，我们更需要警惕：一个健康的房地产市场，不应只有“云端”的狂欢，更应有“地面”的温暖。
（全球市值研究机构深水财经社独家发布，转载引用请注明出处）
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