鼎盛证券 “城市更新”写入总体要求，时隔10年召开的中央城市工作会议释放哪些新信号

　　7月14日-15日，中央城市工作会议在北京举行鼎盛证券，作为最高规格的城市工作会议，时隔10年再度召开，无疑释放了下阶段城市发展的最新信号。

　　据央视新闻，此次，中央城市工作会议明确提出了五个“转变”五个“更加注重”。专家表示，与2015年中央城市工作会议当中的五个“统筹”的要求相比，新提法凸显了我国城市发展理念的深刻变革与持续健全，标志着城市工作重心全面转向内涵式、高质量发展新阶段。

　　对于房地产市场，中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强接受澎湃新闻采访时指出，本次会议标志着房地产行业进入“存量提质+双轨供给+文化保护”的新阶段，政策核心在于以城市更新激活内需、以好房子建设驱动供给侧升级，而非简单复制棚改的货币化刺激模式。

　　时隔十年再次召开中央城市工作会议

　　公开信息显示，本次为第五次召开的最高规格城市工作会议，此前分别在1962年、1963年、1978年和2015年召开城市工作会议。2015年12月，第四次全国城市工作会议首次以中央名义召开，进一步将城市工作上升到中央层面。

　　此次中央城市工作会议明确提出，城市工作必须在理念与实践上实现五个“转变”，并相应做到五个“更加注重”，即城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

　　在业内人士看来，时隔10年再度召开中央城市工作会议，主要是城市发展进入新阶段、面临新特征。此次会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　中指研究院报告显示，经过10年发展，我国城市数量已经增加至694个，2024年已有27个城市GDP超过1万亿元，城镇化率由2015的57.3%提升至67%，年均提高1.1个百分点，而2021-2024年连续4年城镇化率提升幅度低于1个百分点，城镇化进程有所放缓；城镇人口也由2015年的7.9亿人增加至9.4亿人，每年城镇新增常住人口超1600万人，而2021-2024年年均增加1033万人。

　　王业强指出，传统高投入、高消耗的城镇化模式难以为继，资源环境约束加剧倒逼发展方式转型。城镇化从“速度规模”转向“质量效能”，进入规模与质量并重的新发展阶段。存量时代要求城市发展逻辑全面重构——在目标上锚定“人本价值”，在路径上融合“数字治理”，在机制上激活“多元共创”。未来城市工作的核心在于构建“品质化更新、韧性化治理、包容性服务”三位一体新范式鼎盛证券，使城市真正成为承载人民美好生活的空间载体。

　　“从快速增长期转向稳定发展期之后，农业转移人口市民化的进程不会停滞”。克而瑞报告指出，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的鸿沟依然巨大有待弥合，转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是未来房地产行业发展的基本盘。

　　“城市更新”写入总体要求

　　聚焦到房地产相关的重点部署，会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：“……以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手……走出一条中国特色城市现代化新路子”。

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，“城市更新”写入总体要求，表明城市更新在城市发展中的重要性明显提升。同时提出“高质量开展城市更新”，意味着我国城市发展逐渐进入到城市更新的重要发展时期。

　　“城市更新为重要抓手，一方面强化供给端优化，改造过程中同步推进低效用地再开发，提升城市空间利用效率；另一方面，城市更新会对房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。”58安居客研究院院长张波分析道。

　　王业强提及，城市更新模式创新推行“留改拆并举”，通过功能置换（如旧厂改造科创园区）激活低效空间。在资金和制度保障方面，在首批15城“取得了明显成效”后，中央财政2025年将投入200亿元支持20个示范城市，重点投向地下管网等六大领域，将高质量推进城市更新行动。同时，积极探索REITs融资、税收共享等机制，破解长周期项目资金瓶颈。此外，更新过程需“保护第一、应保尽保”，禁止以危房名义拆除历史街区。

　　今年5月15日，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，随后多部委召开新闻发布会，详细介绍了支持城市更新的多项政策措施，包括积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定做的金融产品和金融服务，研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，加大中央投资支持力度等内容。

　　加快构建房地产发展新模式鼎盛证券

　　本次中央城市工作会议还强调“加快构建房地产发展新模式”。在业内人士看来，这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。

　　陈文静提及，经过多年发展，全国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均超1套房，城镇居民基本住房需求已经得到满足，居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变。近几年中央频繁强调要加快构建房地产发展新模式，各地也在积极探索适合当地发展的新模式，今年以来部分举措已经落地。

　　从行业角度来看，房地产发展新模式包括完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设、建立房地产协同监管机制等内容，加快构建房地产发展新模式，预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。

　　稳步推进城中村和危旧房改造

　　不同于2015年会议强调的“加快城镇棚户区改造”，本次会议强调“稳步推进城中村和危旧房改造”，以达到“建设舒适便利的宜居城市”。

　　国泰海通宏观研究团队认为，本次会议强调的城市更新既不鼓励大拆大建，也并非类似2014-2017年大规模推动的棚户区改造，而更多类似于2016年后在建筑标准、公用设施建设、绿化水平等方面的提升。

　　在业内人士看来，今年以来各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得了较好效果。未来随着城中村和危旧房改造的稳步推进，房票安置政策或将继续完善，相关举措在促进房地产市场止跌回稳中也有望发挥更大作用。

　　此外，会议提及，推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平。

　　房地产将从规模扩张转向质量竞争

　　“着力建设绿色低碳的美丽城市”是本次会议部署的重点任务之一，以绿色低碳为重要特征的“好房子”将是提升城市发展质量的重要一环。

　　张波认为，一方面 “建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”是房地产高品质发展方向，房地产也将从规模扩张转向质量竞争。新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技，第四代建筑也会在更多城市不断涌现。另一方面，推进商品住房销售制度改革，并有序推行现房销售并优化预售资金监管，这一举措旨在降低交付风险、提升住房品质。

　　在王业强看来，面向城市更新时代，房地产市场发展应坚持三方面：第一，增量依赖转向运营能力。房企需从开发商转型为“空间运营商”，破除“高周转-高负债”的传统发展路径，从规模扩张到绿色科技、运营能力与区域深耕。第二，单一住宅开发转向场景营造。这要求开发商具备产业导入与消费场景构建能力。第三，政府主导转向多元共建。探索居民出资、REITs融资、税收共享等机制，破解“政府兜底”惯性。第四，标准化复制转向在地化创新。历史文化保护区要求“一栋一策”更新方案，倒逼企业放弃标准化产品思维。

　　城市群和都市圈发展仍为重点

　　值得一提的是，2015年中央城市工作会议强调“要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展”。

　　陈文静指出，近些年来，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市群在人口聚集、产业转型升级、经济发展中发挥着核心引擎作用，成渝、长江中游城市群也取得了较快发展，区域优势渐显。2024年，我国五大核心城市群占据了全国约十分之一的土地，集聚了超40%的人口，创造了超50%的GDP；八大城市群聚集了超60%的人口、超70%的GDP，充分说明了城市群在我国经济发展中的重要地位。

　　本次会议进一步提出“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展”。

　　克而瑞报告显示，对房地产而言，需求来源于人口鼎盛证券，人口跟随产业就业，未来房地产业增量需求分布必将与城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。此外，就县域城镇化发展现状来看，在386个县级市中，有208个城镇化率低于60%，占比超过一半，在1496个市辖县中，更有1356个县城镇化率低于60%，占比超过九成。相对于市辖区而言，这些县域无疑有着更为广阔的发展空间，常住人口高基数下的城镇化率快速发展，无疑意味着更为可观的刚性需求增量。

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